Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Сколько стоит выделить доли детям у нотариуса
Для того, чтобы воспользоваться средствами маткапитала необходимо составить обязательство и предоставить его в ПФР. Стоимость заверения документа у нотариуса составляет 500 рублей.
Составить соглашение об определении долей у нотариуса можно у нотариуса (по желанию участников сделки), даже если имущество в совместной или единоличной собственности и в заверении нет необходимости.
При обязательном обращении к нотариусу цена удостоверения составит 0.5% от стоимости квартиры, но не более 20000 рублей. Если обращение за нотариальными действиями имеет добровольный характер, то стоимость наделения долями членов семьи будет составлять:
- При стоимости имущества до 10 миллионов — 3000 рублей плюс 0.2 процента.
- Свыше 10 миллионов — 20000 рублей плюс 0.1 процент, но не более 50 тысяч рублей.
Расчет берется от кадастровой или оценочной стоимости жилья, на усмотрение собственника.
Как составить соглашение?
В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.
Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.
Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:
- Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
- Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:
- Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).
- Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.
- Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.
Когда можно выделить доли без нотариуса:
- При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
- После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
- Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
- Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.
Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
- Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
- Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Возможен ли отказ от выделения доли
Законодательство обязывает определять каждому ребенку часть жилого имущества, если при его приобретении использовались льготные средства. Отказ от выделения доли по материнскому капиталу не допускается.
По общему же правилу не допускается полный отказ от разделения жилплощади на доли. Один из супругов может передать свою часть в общем владении ребенку или второму родителю. Но на детей права должны быть оформлены обязательно. Если ребенок совершеннолетний, то после выделения ему доли, он сможет ее подарить одному из участников собственности.
Если планируется переоформить недвижимость на ребенка, не достигшего совершеннолетия и проводится выделение долей в квартире без нотариуса, можно поступить следующим образом:
- Составить соглашение с определением одному из детей самой большой доли.
- Остальных членов семьи наделить минимально возможными по закону правами на жильё.
- По достижении совершеннолетия происходит передача своих долей в пользу одного ребенка.
Отказаться от предоставления прав на квадратные метры, если при их покупке использовался маткапитал, нельзя, но владелец доли может ею распорядиться и подарить другому сособственнику.
Законодательное регулирование
В 2021 году 1 марта был принят Федеральный закон № 35. Он внес изменения в Закон от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Именно этим нормативным актом регулируется весь процесс получения и распоряжения сертификатом на материнский (семейный) капитал.
В частности, были внесены поправки в статью 10 закона № 256-ФЗ. В новой редакции части 4 этой статьи изложена обязанность оформления жилья, приобретенного с использованием сертификата, в собственность всех членов семьи.
Было!
Чтобы заручиться гарантией, что требования законодательства будут исполнены, с родителей требовалось нотариальное обязательство.
Сам документ
– обязательство – являлось обязательным в составе бумаг, которое было необходимо представить в Пенсионный фонд. Без него не могло быть принято положительное решение по заявлению о распоряжении средствами семейного сертификата. Для его оформления обязательным было посещение нотариуса и оплата его услуг.
Стало!
После внесения поправок о предоставлении документов на распоряжение материнским капиталом нотариальное обязательство было исключено. Таким образом, с 12 марта 2021 года его требовать уже не должны. Но в тексте заявления о распоряжении средствами сертификата появилась графа, где заявитель должен поставить знак о том, что обязуется выделить доли. При нарушении этого пункта к нему будут применены меры в соответствии с действующим законодательством.
Следует различать понятия нотариального обязательства о выделении детских долей и оформление документов у нотариуса с их указанием.
Если не выделить доли детям, какие будут последствия?
В тех случаях, когда обязательство по выделению долей семья не выполняет, информация об этом поступает в правоохранительные органы. Прокуратура вправе подать иск в суд, который обяжет владельца сертификата выделить доли.
Но чаще, когда получателям материнского капитала напоминают о необходимости исполнить обещанное, они стараются оперативно сделать это в досудебном порядке. В противном случае сделку могут признать недействительной и средства маткапитала отзовут.
Как правильно оформляются доли в связи с использованием материнского капитала, «Сибдом» разобрался с помощью нотариуса, члена правления Нотариальной палаты Красноярского края Елены Абрамовой.
Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?
Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.
Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.
Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.
Какую долю выделяют детям
На сегодняшний день действующее законодательство не устанавливает размер минимальной доли, которая должна быть выделена в праве на недвижимое имущество при приобретении его на маткапитал. Соответственно, ее устанавливают сами родители.
Однако следует понимать, что материнский капитал принадлежит каждому челену семьи. Соответственно, 466 617/4 = 116654,25.
Таким образом, если стоимость квартиры или дома составит 1 млн. 116 рублей, то каждый ребенок может претендовать на 1/10 долю в праве собственности. Данный расчет был приведен для примера в целях формирования понимания принципа распределения.
Несомненно, члены семьи вправе самостоятельно определять его порядок и размер долей. Однако специалисты не рекомендуют выделять детям слишком значительные части. Это связано, в первую очередь, с тем, что в дальнейшем могут возникнуть определенные трудности при продаже такой недвижимости.
Определено, что при сделках, связанных с отчуждением жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние, необходимо согласие органов опеки. Важным условием при этом является предоставления детям того объема прав, который равен или превышает имеющийся в продаваемой недвижимости.
Кроме этого, небольшую долю в последующем невозможно выделить в натуре, что значительно снижает имущественные риски остальных членов семьи.
Возможен ли отказ от выделения доли
Законодательство обязывает определять каждому ребенку часть жилого имущества, если при его приобретении использовались льготные средства. Отказ от выделения доли по материнскому капиталу не допускается.
По общему же правилу не допускается полный отказ от разделения жилплощади на доли. Один из супругов может передать свою часть в общем владении ребенку или второму родителю. Но на детей права должны быть оформлены обязательно. Если ребенок совершеннолетний, то после выделения ему доли, он сможет ее подарить одному из участников собственности.
Если планируется переоформить недвижимость на ребенка, не достигшего совершеннолетия и проводится выделение долей в квартире без нотариуса, можно поступить следующим образом:
- Составить соглашение с определением одному из детей самой большой доли.
- Остальных членов семьи наделить минимально возможными по закону правами на жильё.
- По достижении совершеннолетия происходит передача своих долей в пользу одного ребенка.
Отказаться от предоставления прав на квадратные метры, если при их покупке использовался маткапитал, нельзя, но владелец доли может ею распорядиться и подарить другому сособственнику.
В каких случаях составляется соглашение о выделении долей
Если средства материнского капитала направляются в качестве недостающей суммы на приобретение готового жилья, то между продавцом и членами семьи может быть заключен договор купли-продажи с указанием на размер долей для каждого из покупателей. Тем самым требование закона, ч. 4 ст. 10 ФЗ №256 от 29.12.2006 г., будет исполнено и все члены семьи наделены долями.
Соглашение о выделении долей составляется, если средства материнского капитала были реализованы на основании обязательства о выделении долей . Оформление недвижимости в общую собственность данным способом осуществляется в следующих случаях:
- Если право собственности не может быть оформлено сразу при заключении договора купли-продажи — средства маткапитала направляются на строящееся жилье и до момента окончания строительства распорядиться имуществом нет возможности.
- Если жилье находится в залоге — при покупке квартиры по договору займа или ипотеки.
После снятия обременений с жилья доли членам семьи должны быть выделены в течение 6 месяцев. Согласно ст. 131 ГК РФ данная сделка подлежит государственной регистрации, так как подразумевает возникновение права собственности у граждан на недвижимое имущество. Соответственно, обязательство будет исполнено после оформления перехода права в Росреестре.
Соглашение о выделении долей должно быть исполнено по условиям составленного обязательства. Если изначально оба родителя обязались выделить доли детям, то соглашение должно быть оформлено также от имени обоих граждан.